Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel
Wer eine ältere Immobilie kauft, erbt oder gar geschenkt bekommt, ist zur Sanierung verpflichtet. Das regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Entspricht die Immobilie nicht den Vorschriften des GEG, müssen Neu-Eigentümer energetische Sanierungen durchführen. Hier erfahren Sie, was die Sanierungspflicht beinhaltet, und welche Fristen gelten.
Was bedeutet die Sanierungspflicht?
Am 1.1.2024 ist das novellierte Gebäudeenergiegesetz (mehr lesen) in Kraft getreten. Es ersetzt die Regelungen des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG). Darin geregelt sind die energetischen Anforderungen an Gebäude und der schrittweisen Wechsel auf klimafreundliche Wärmeenergie. Ziel ist es, bis 2045 durch die ausschließliche Nutzung erneuerbarer Energien einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen.
Das GEG verpflichtet Eigentümer dazu, ihre Gebäude energetisch zu sanieren. Durch gezielte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen soll so Energie gespart werden. Betroffen sind insbesondere ältere Gebäude mit schlechter Energieeffizienzklasse. Doch diese Sanierungspflicht ist kein Novum des GEG. Sie gilt bereits seit 2009 und wurde in der damaligen Energieeinsparverordnung (ENEV) verankert, die nun Teil des GEG ist.
Frist beim Eigentümerwechsel
Bei einem Eigentümerwechsel gilt eine Frist von 2 Jahren. Dabei spielt es keine Rolle, ob der neue Eigentümer die Immobilie gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen hat. Ab dem Eigentumsübergang haben Neueigentümer zwei Jahre Zeit, um ihre Immobilie GEG-konform zu sanieren.
Ausnahmen von der Sanierungspflicht
Laut Gesetz entfällt die Sanierungspflicht bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die bereits am 1. Februar 2002 vom Eigentümer bewohnt wurden. Auch denkmalgeschützte Gebäude, bei denen energetische Sanierungsmaßnahmen in die historische Bausubstanz und des Charakters des Gebäudes eingreifen würden, sind von der Sanierungspflicht ausgenommen. Ausnahmen können zudem im Einzelfall gelten, wenn die vorgeschriebenen Sanierungsmaßnahmen unwirtschaftlich sind oder eine Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar ist.
GEG-Sanierungspflicht: Diese Maßnahmen sind vorgeschrieben
Das GEG schreibt die Sanierungspflicht für drei Bereiche vor:
- Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren
Neu eingebaute Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden (§ 71 GEG). - Dämmung von Dächern oder Dachgeschossen
Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen gedämmt werden (§ 47 GEG). Alternativ dazu kann auch das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt werden. - Modernisierung von Heizungen
Öl- und Gasheizkessel, die vor dem Jahr 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betreiben werden (§ 72 GEG). Später installierte Heizkessel dürfen maximal 30 Jahre betrieben werden. Danach müssen sie ausgetauscht werden.
Auch wenn durch Sanierungsarbeiten mehr als zehn Prozent des Gebäudes erneuert werden, müssen die Vorgaben des GEG eingehalten werden. Dies gilt z. B. bei der Erneuerung der Fassade oder der Renovierung des Dachgeschosses. Das bedeutet, dass bei kleineren Ausbesserungen und Renovierungen am Haus noch keine umfassende energetische Sanierung notwendig ist.
Kontrolle der Sanierungspflicht
Derzeit ist nicht einheitlich geregelt, wie die Erfüllung der Sanierungspflicht überwacht wird. Eigentlich ist es Aufgabe der Bundesländer und deren Baubehörden stichpunktartig zu kontrollieren, doch Frequenz und Intensität sind sehr unterschiedlich.
Eine wichtige Kontroll-Funktion erfüllen jedoch die Schornsteinfeger. Bei ihren regelmäßigen Kontrollen im Rahmen der Feuerstättenschau kontrollieren sie die Dämmung der Rohrleitungen, bewerten die Effizienz von Heizungsanlagen und prüfen, ob die heizungstechnischen Anlagen den Voraussetzungen des GEG entsprechen.
Eine indirekte Kontrolle erfolgt, sobald Fördermittel der KfW in Anspruch genommen werden. Denn diese sind an Bedingungen geknüpft, die sich an den gesetzlichen Vorgaben orientieren.
Auch wenn ein Energieausweis ausgestellt wird, wird von Fachleuten geprüft, ob eine Immobilie den geltenden Standards entspricht. Sie sind jedoch nicht dazu verpflichtet, etwaige Verstöße zu melden.
Auch wenn offizielle Prüfinstanzen fehlen, kann die Nichterfüllung der Sanierungspflicht teuer werden. Es können Bußgelder bis zu einer Höhe von 50.000 Euro verhängt werden.
Wie Sie die Sanierungspflicht erfolgreich umsetzen
Auch wenn die gesetzlichen Vorgaben komplex sind, sollten Sie sich als Neu-Eigentümer frühzeitig mit dem Thema auseinandersetzen und in Ihrer Kostenkalkulation berücksichtigen, um teure Überraschungen zu vermeiden.
Ein erster Anhaltspunkt ist der Energieausweis des Gebäudes, der Informationen zum Energieverbrauch und der Energieeffizienzklasse enthält. Die zuständigen Behörden, wie das Bauamt oder die Denkmalschutzbehörde geben Auskunft über Vorgaben und benötigte Genehmigungen.
Erstellen Sie einen detaillierten Sanierungsplan mit allen notwendigen Maßnahmen und prüfen Sie, welche Förderungen und Finanzierungsmöglichkeiten Sie nutzen können. Engagieren Sie qualifizierte Handwerksbetriebe, die alle Arbeiten fachgerecht und den Vorgaben entsprechend ausführen.
Mit einer sorgfältigen Planung und der Unterstützung von erfahrenen Fachleuten steht einer erfolgreichen Sanierung nichts mehr im Wege.